Réponse directe : Le décret BACS (n° 2020-887, modifié en 2023) impose l’installation d’une GTB de classe B minimum (norme EN ISO 52120) dans tous les bâtiments tertiaires non résidentiels. Seuil 290 kW : conformité requise depuis le 8 janvier 2025. Seuil 70 kW : date limite au 1er janvier 2027. Le financement est disponible via la fiche CEE BAT-TH-116.
Points clés à retenir
- Seuils : 290 kW (échéance janvier 2025) et 70 kW (échéance janvier 2027) de puissance CVC nominale
- GTB classe B minimum obligatoire — régulation automatique avancée par zone selon EN ISO 52120
- Bâtiments concernés : tertiaires non résidentiels uniquement (bureaux, hôtels, commerces, santé, enseignement)
- Sanctions : mise en demeure DREAL + amende jusqu’à 1 500 €/bâtiment en cas de non-conformité persistante
- Financement : fiche CEE BAT-TH-116, primes de 6 000 à 25 000 € selon taille du bâtiment
Le décret BACS est l’une des réglementations les plus structurantes pour les gestionnaires d’immobilier tertiaire en France depuis le décret tertiaire de 2019. Alors que des milliers de bâtiments auraient dû être conformes au seuil 290 kW depuis janvier 2025, les contrôles s’intensifient. Comprendre précisément les seuils, le calendrier et les exigences techniques est indispensable pour planifier une mise en conformité sans risque.
Qu’est-ce que le décret BACS ?
Le décret BACS tire son nom de la directive européenne sur les systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (Building Automation and Control Systems). En France, il est issu du décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 et de l’arrêté du 20 juillet 2020, qui transposent l’article 14 de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD — 2018/844/UE). Une révision a été apportée par le décret n° 2023-1032 du 8 novembre 2023 pour préciser les modalités de contrôle et les sanctions.
L’objectif du décret BACS est de réduire la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires en imposant un niveau minimal d’automatisation et de contrôle de leurs équipements de CVC. Le législateur européen a estimé que les systèmes de GTB bien dimensionnés pouvaient réduire de 20 à 30 % la consommation des bâtiments tertiaires, contribuant directement aux objectifs de neutralité carbone 2050. En France, les bâtiments tertiaires représentent 34 % de la consommation énergétique finale et 17 % des émissions de CO₂.
Le décret BACS s’applique exclusivement aux bâtiments tertiaires non résidentiels. Sont donc exclus du champ d’application : les logements individuels, les immeubles de logements collectifs, les bâtiments agricoles et les installations industrielles (qui relèvent d’autres réglementations). Pour comprendre le système GTB en profondeur, consultez notre guide complet GTB 2026.
Seuils d’application : 290 kW et 70 kW
Le décret BACS distingue deux seuils de puissance nominale des systèmes CVC (chauffage + refroidissement combinés) qui déclenchent l’obligation :
- Seuil 290 kW : bâtiments tertiaires non résidentiels équipés d’un système de CVC dont la puissance nominale est supérieure à 290 kW. Ce seuil concerne les immeubles de bureaux > 3 000 à 5 000 m², les hôtels > 100 chambres, les centres commerciaux, les cliniques et hôpitaux, les grandes surfaces de distribution.
- Seuil 70 kW : bâtiments tertiaires équipés d’un système CVC entre 70 kW et 290 kW. Ce seuil élargi couvre des bâtiments plus petits : bureaux de 700 à 3 000 m², petits commerces, restaurants, hôtels < 50 chambres, résidences de services.
La puissance nominale CVC à prendre en compte est la somme de la puissance de chauffage et de la puissance de refroidissement des équipements installés dans le bâtiment ou la partie de bâtiment considérée. En cas de bâtiment multi-locataires, c’est la puissance totale de l’installation commune qui est retenue, et non la puissance par lot. Une chaudière gaz de 200 kW + un groupe froid de 150 kW donnent 350 kW : le bâtiment est donc soumis au seuil 290 kW.
Calendrier des échéances (2025, 2026, 2027)
Le décret BACS s’applique selon un calendrier progressif, distinguant les bâtiments neufs des bâtiments existants, et selon le niveau de puissance CVC :
| Type de bâtiment | Puissance CVC nominale | Date limite de conformité |
|---|---|---|
| Tertiaire neuf (permis de construire) | ≥ 70 kW | 1er janvier 2021 (déjà passée) |
| Tertiaire existant | > 290 kW | 8 janvier 2025 (déjà passée) |
| Tertiaire existant | 70 kW à 290 kW | 1er janvier 2027 |
| Tertiaire neuf avec rénovation lourde | ≥ 70 kW | Date du permis (depuis 2021) |
Important : pour les bâtiments tertiaires existants > 290 kW, la date du 8 janvier 2025 est déjà dépassée. Si votre bâtiment est dans ce cas et que vous n’avez pas encore installé de GTB de classe B, vous êtes en situation de non-conformité réglementaire. Il est conseillé d’engager rapidement le processus de mise en conformité et de documenter les démarches entreprises pour démontrer la bonne foi en cas de contrôle.
Pour les bâtiments entre 70 kW et 290 kW, la date limite du 1er janvier 2027 laisse encore une fenêtre pour planifier l’installation. Les projets de GTB nécessitant un audit préalable, une phase de conception et une installation (6 à 12 mois au total), il est recommandé de lancer le projet dès maintenant pour éviter les délais liés à la saturation des bureaux d’études et des installateurs spécialisés.
Classe B minimum exigée : ce que ça implique
La classe B selon la norme EN ISO 52120-1:2022 (anciennement EN 15232) est le niveau minimum exigé par le décret BACS. Elle se caractérise par les fonctions obligatoires suivantes pour le système CVC :
- Régulation automatique par zone thermique : chaque zone (bureau, salle de réunion, couloir) dispose d’une régulation indépendante, et non d’un thermostat unique pour l’ensemble du bâtiment
- Détection d’occupation : la GTB intègre des capteurs de présence ou des horloges programmables différenciées par zone pour basculer en mode réduit (hors-gel ou préchauffage) en dehors des heures d’occupation
- Loi d’eau automatique : la température de départ du réseau de chauffage est modulée automatiquement en fonction de la température extérieure mesurée en temps réel
- Reporting énergétique intégré : la GTB produit des données de consommation par vecteur énergétique et par usage, accessibles depuis l’interface de supervision
- Gestion du free-cooling : en climatisation, la GTB priorise le refroidissement par air extérieur naturel quand les conditions météo le permettent, avant d’activer les groupes froids mécaniques
La conformité à la classe B doit être attestée par un rapport technique établi par un bureau de contrôle agréé ou par une auto-déclaration du maître d’ouvrage accompagnée du manuel d’utilisation du système GTB mentionnant explicitement la classe B EN ISO 52120. Pour les classes A-D et la conformité détaillée, voir notre guide sur les classes GTB A, B, C, D et la conformité décret BACS.
Articulation avec le décret tertiaire
Le décret BACS et le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire — dit « décret Éco Énergie Tertiaire ») sont deux réglementations complémentaires qui s’appliquent souvent aux mêmes bâtiments.
- Décret tertiaire : objectifs de réduction de consommation (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence). Concerne les surfaces tertiaires ≥ 1 000 m². Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT.
- Décret BACS : obligation d’installer un système GTB classe B minimum. Concerne les systèmes CVC ≥ 70 kW. Pas de seuil de surface.
Dans la pratique, une GTB de classe B est l’un des outils les plus efficaces pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Les données de consommation produites par la GTB alimentent directement la plateforme OPERAT et justifient les réductions constatées. Un propriétaire qui installe une GTB classe B répond ainsi simultanément aux exigences du décret BACS et se donne les moyens d’atteindre les objectifs du décret tertiaire — une stratégie de conformité double à moindre coût administratif.
Sanctions en cas de non-conformité
Le cadre de contrôle et de sanction du décret BACS a été renforcé par le décret n° 2023-1032 du 8 novembre 2023. Les contrôles sont effectués par les agents de la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) et de la DDETS sur plainte ou lors d’inspections programmées.
- Mise en demeure : première étape en cas de non-conformité constatée — délai fixé par l’inspecteur (généralement 6 à 12 mois) pour se mettre en conformité
- Amende administrative : si la mise en demeure n’est pas respectée, amende pouvant aller jusqu’à 1 500 € par bâtiment non conforme
- Publication : la mise en demeure peut être publiée sur le site de la DREAL, créant un risque réputationnel pour les propriétaires institutionnels et les grands groupes
- Sanctions cumulées décret tertiaire : si le bâtiment est également soumis au décret tertiaire, le non-respect des objectifs de consommation peut entraîner une amende supplémentaire de 7 500 € par bâtiment et par année de retard
Au-delà des sanctions directes, la non-conformité au décret BACS expose les propriétaires à des risques indirects : difficultés lors de la vente du bien (due diligence réglementaire), perte de valeur verte du bâtiment, et non-éligibilité à certains labels et certifications (HQE Exploitation, BREEAM In-Use) qui exigent la conformité réglementaire.
Fiche CEE BAT-TH-116 pour financer la GTB
La fiche d’opération standardisée CEE BAT-TH-116 « Système de gestion technique du bâtiment pour le pilotage des équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation » est le principal levier de financement pour les propriétaires souhaitant se conformer au décret BACS. Elle permet d’obtenir une prime en Certificats d’Économies d’Énergie auprès d’un obligé (EDF, TotalEnergies, Engie, etc.) ou d’un délégataire.
Conditions d’éligibilité BAT-TH-116 :
- Bâtiment tertiaire existant (tout usage : bureaux, commerces, hôtels, santé, enseignement)
- Installation d’une GTB neuve ou mise à niveau vers la classe B ou A selon EN ISO 52120
- Attestation de conformité par un organisme tiers ou auto-déclaration documentée
- Engagement de signature d’un devis ou d’une commande avant début des travaux (principe « engagement préalable » des CEE)
Montants indicatifs de prime CEE BAT-TH-116 selon la taille du bâtiment :
- Bureaux 1 000 m², chaudière 200 kW, zone H2 : prime estimée 6 000 à 10 000 €
- Bureaux 3 000 m², PAC 350 kW, zone H1 : prime estimée 15 000 à 25 000 €
- Hôtel 150 chambres, chaudière 500 kW, zone H3 : prime estimée 20 000 à 35 000 €
- Centre commercial 10 000 m², CVC 1 200 kW, zone H2 : prime estimée 50 000 à 80 000 €
Ces montants représentent 20 à 50 % du coût total d’installation d’une GTB de classe B (de 15 000 à 60 000 € HT pour un bâtiment de 1 000 à 3 000 m², hors frais d’ingénierie). Pour maximiser la prime CEE, il est recommandé de faire appel à un courtier CEE qui consultera plusieurs obligés et obtiendra le meilleur prix du kWh cumac.
En résumé
Le décret BACS 2026 impose une GTB de classe B minimum dans tous les bâtiments tertiaires non résidentiels : seuil > 290 kW depuis le 8 janvier 2025 (déjà passé), seuil 70-290 kW au 1er janvier 2027. La classe B exige une régulation automatique par zone, la détection d’occupation, la loi d’eau automatique et un reporting énergétique intégré. Les sanctions en cas de non-conformité vont jusqu’à 1 500 €/bâtiment plus les risques liés au décret tertiaire. La fiche CEE BAT-TH-116 permet de financer 20 à 50 % du coût d’installation, soit 6 000 à 80 000 € selon la taille du bâtiment. Pour comprendre les classes A-D en détail et le fonctionnement complet d’une GTB, consultez notre guide GTB 2026.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le décret BACS et qui est concerné ?
Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) est le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par le décret n° 2023-1032 du 8 novembre 2023, qui transpose en droit français l'article 14 de la directive EPBD révisée (2018/844/UE). Il concerne tous les bâtiments tertiaires non résidentiels (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, enseignement, logistique) équipés d'un système de chauffage, ventilation ou climatisation (CVC) d'une puissance nominale ≥ 290 kW ou ≥ 70 kW selon l'échéance. Les bâtiments résidentiels ne sont pas concernés par ce décret.
Quelle est la date limite pour se conformer au décret BACS ?
Le calendrier est en deux temps. Pour les bâtiments tertiaires avec un système CVC de puissance nominale supérieure à 290 kW : la date limite était le 8 janvier 2025 pour les systèmes existants et les bâtiments existants. Pour les bâtiments avec un système CVC entre 70 kW et 290 kW : la date limite est le 1er janvier 2027. Les bâtiments neufs avec CVC ≥ 70 kW devaient être conformes dès la demande de permis de construire à partir du 1er janvier 2021 (tertiaires) et 1er janvier 2022 (résidentiels, mais ce décret ne les concerne pas directement).
Que signifie concrètement la classe B GTB obligatoire ?
La classe B de la norme EN ISO 52120-1 (anciennement EN 15232) correspond à une régulation automatique avancée avec les fonctions minimales suivantes : régulation automatique par zone thermique (et non plus par bâtiment entier), plages horaires programmables différenciées par zone, modulation de la puissance de chauffage/refroidissement en fonction de la température extérieure (loi d'eau automatique), détection d'occupation pour la mise en veille automatique, et production de reporting de consommation énergétique. La classe B doit être attestée par un bureau de contrôle ou une auto-déclaration du maître d'ouvrage accompagnée d'un rapport technique.
Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité au décret BACS ?
Les sanctions prévues par le décret BACS sont de nature administrative. En cas de contrôle par la DREAL ou la DDETS, les propriétaires ou exploitants non conformes reçoivent une mise en demeure avec un délai de mise en conformité. Si cette mise en demeure n'est pas suivie d'effet, une amende administrative peut être prononcée. Le montant maximal est fixé à 1 500 € par bâtiment non conforme. Des sanctions complémentaires peuvent découler de la non-conformité au décret tertiaire (objectif -40 % en 2030), dont le non-respect est puni d'une amende de 7 500 € par établissement par année de retard.
Comment financer l'installation GTB pour être conforme au décret BACS ?
La fiche CEE BAT-TH-116 est le principal dispositif de financement pour l'installation d'une GTB conforme au décret BACS. Elle s'applique aux bâtiments tertiaires existants installant une GTB de classe B ou A selon EN ISO 52120. Le volume de CEE généré dépend de la puissance de chauffage pilotée, la surface et la zone climatique. Pour un immeuble de bureaux de 3 000 m² avec une PAC de 350 kW en zone H2, la prime peut atteindre 15 000 à 25 000 €. En complément, certaines régions proposent des aides directes (Île-de-France, AURA, Grand Est). L'ADEME propose également un accompagnement dans le cadre du programme CUBE 2020 pour les grandes surfaces tertiaires.