Réponse directe : Le décret BACS (n°2020-887) impose deux seuils de puissance nominale CVC : au-delà de 290 kW, une GTB de classe C minimum était obligatoire dès fin 2024 dans les bâtiments non résidentiels existants ; au-delà de 70 kW, cette obligation s’étend à partir du 1er janvier 2027. En cas de non-conformité, les sanctions administratives atteignent jusqu’à 1 500 €/kW d’amende après mise en demeure DREAL. Pour les fondamentaux de la GTB, consultez notre guide complet GTB 2026.
Points clés à retenir
- Seuil 290 kW : GTB classe C obligatoire depuis fin 2024 pour les bâtiments non résidentiels existants (depuis le 1er janvier 2025 pour le neuf)
- Seuil 70 kW : obligation étendue aux bâtiments de puissance intermédiaire (500 à 2 000 m² environ) à partir du 1er janvier 2027
- Calcul du seuil : puissance nominale cumulée des chaudières + groupes froids + CTA — une chaudière 200 kW + PAC 100 kW = 300 kW, seuil 290 kW franchi
- Classe C = minimum légal ; classe B = recommandée pour décret tertiaire, CEE BAT-TH-116 et certifications HQE/BREEAM
- Sanctions : mise en demeure DREAL, puis amende jusqu’à 1 500 €/kW — soit 750 000 € max pour un bâtiment de 500 kW
Le décret BACS, publié au Journal officiel le 20 juillet 2020, transpose en droit français l’article 14 de la directive européenne sur l’efficacité énergétique (EED 2012/27/UE, modifiée par la directive 2018/844/UE sur la performance énergétique des bâtiments). Il fixe une obligation d’équipement en systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (GTB) pour les bâtiments non résidentiels, avec deux seuils de puissance nominale installée. L’arrêté du 20 juillet 2020, pris en application du décret, définit les exigences techniques en référence à la norme EN ISO 52120-1:2022. Comprendre les seuils, les classes exigées et le régime de sanctions est indispensable pour tout gestionnaire de parc immobilier tertiaire ou industriel.
Le seuil de 290 kW : bâtiments concernés et échéance 2024-2025
Le premier seuil du décret BACS concerne les bâtiments dont les systèmes de chauffage, refroidissement ou ventilation à usage non résidentiel ont une puissance nominale supérieure à 290 kW. Ce seuil cible les grands consommateurs : grandes surfaces commerciales, immeubles de bureaux de plus de 3 000 m², plateformes logistiques chauffées, hôtels de grande capacité, bâtiments industriels avec chauffage significatif.
- Bâtiments neufs : obligation depuis le 1er janvier 2025. Tout bâtiment non résidentiel neuf dont les systèmes CVC dépassent 290 kW doit être équipé d’une GTB de classe C ou supérieure à la livraison
- Bâtiments existants : obligation au 1er janvier 2025 également (échéance fin 2024). Les propriétaires de bâtiments existants dépassant ce seuil devaient avoir mis en place leur GTB classe C avant cette date
- Types de bâtiments typiquement concernés : grande distribution (hypermarché, galerie commerciale), immeubles de bureaux >3 000 m², hôtels >80 chambres, restaurants et cuisines de collectivités, entrepôts logistiques chauffés, bâtiments industriels avec chauffage centralisé
- Calcul de la puissance nominale : on additionne la puissance nominale de l’ensemble des générateurs de chaleur (chaudières, PAC) et de froid (groupes frigorifiques, refroidisseurs) sans déduire les redondances. Une chaudière de secours non utilisée en été s’additionne quand même à la puissance principale
Le seuil de 70 kW : extension aux bâtiments de taille moyenne en 2027
Le deuxième seuil du décret BACS, fixé à 70 kW, étend l’obligation GTB à une catégorie beaucoup plus large de bâtiments à partir du 1er janvier 2027. Ce seuil couvre les bâtiments tertiaires de taille intermédiaire : bureaux de 500 à 2 000 m², commerces de proximité, hôtels-restaurants de taille moyenne, cliniques et établissements de santé de petite capacité.
- Bâtiments visés par le seuil 70 kW : immeuble de bureaux de 800 m² avec une chaudière 80 kW, restaurant avec cuisine professionnelle et climatisation 75 kW, hôtel 30 chambres avec PAC 90 kW, cabinet médical sur plusieurs étages avec CVC centralisé 70-200 kW
- Particularité du neuf : pour les bâtiments neufs non résidentiels dépassant 70 kW, l’obligation est déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (pas d’attente jusqu’à 2027)
- GTB adaptée à la taille : pour les bâtiments de 70-290 kW, la GTB de classe C peut prendre une forme plus légère — automate compact, quelques capteurs de zone, thermostat communicant central — sans nécessairement une plateforme de supervision complexe. Le coût d’installation se situe entre 5 et 12 €/m² pour ces bâtiments de taille réduite
- Impact sur le marché : selon les estimations du Ministère de la Transition Écologique, le seuil 70 kW concerne environ 400 000 bâtiments supplémentaires en France, soit un marché GTB d’environ 3 à 5 milliards d’euros sur la période 2025-2027. Pour une vue d’ensemble des obligations, voir notre article sur le décret BACS 2026
Tableau synthèse décret BACS : seuils, échéances et obligations
| Seuil puissance nominale | Bâtiments existants | Bâtiments neufs | Classe GTB minimum | Sanction max |
|---|---|---|---|---|
| > 290 kW CVC non résidentiel | Obligation depuis fin 2024 | Obligatoire depuis le 01/01/2025 | Classe C (EN ISO 52120) | 1 500 €/kW après mise en demeure |
| > 70 kW CVC non résidentiel | Obligatoire au 01/01/2027 | Obligatoire depuis le 01/01/2025 | Classe C (EN ISO 52120) | 1 500 €/kW après mise en demeure |
| Résidentiel (toute puissance) | Non concerné (décret BACS) | Non concerné (décret BACS) | — | — |
| Bâtiment < 4 mois/an d’usage | Exempté | Exempté | — | — |
| Monument historique classé | Exempté (si incompatibilité ABF) | Exempté (si incompatibilité ABF) | — | — |
Classe C minimum : ce que la norme EN ISO 52120-1 exige concrètement
L’arrêté du 20 juillet 2020 renvoie à la norme EN ISO 52120-1:2022 pour définir les classes GTB. La classe C est le niveau de base — à ne pas confondre avec l’ancienne classification française de l’arrêté de 2010 (types A, B, C, D) qui était différente. Voici ce que la classe C impose concrètement :
- Régulation de température par zone : chaque local ou groupe de locaux homogènes doit disposer d’une régulation individuelle (thermostat communicant ou vanne thermostatique électronique). Une consigne unique pour l’ensemble d’un étage ne suffit pas
- Programmation horaire centralisée : le système doit permettre de programmer des plages horaires différentes selon les jours (lundi-vendredi, week-end) et des modes absence / réduit / nuit pour l’ensemble du bâtiment depuis un point central
- Équilibrage hydraulique : les réseaux hydrauliques (chauffage/refroidissement) doivent être équilibrés pour éviter les sur-chauffe de certaines zones et sous-chauffe d’autres
- Gestion des alarmes techniques : le système doit détecter et signaler les pannes des équipements CVC (défaut chaudière, perte de pression réseau, défaut CTA)
- Comptage énergétique : au minimum un compteur par type d’énergie au niveau du bâtiment (électricité, gaz, réseau de chaleur) avec archivage des consommations
Classe B : recommandée mais non imposée — ce qu’elle apporte de plus
La classe B va au-delà du minimum légal. Elle n’est pas imposée par le décret BACS pour les bâtiments standard, mais elle est exigée pour maximiser les aides financières (CEE BAT-TH-116 au taux maximal) et pour atteindre les objectifs du décret tertiaire -40 % en 2030 via la GTB. Elle ajoute notamment :
- Régulation à la demande (DCV) : ventilation pilotée par capteurs CO₂ ou présence, qui adapte le débit d’air à l’occupation réelle plutôt que de souffler en continu au débit nominal
- Optimisation prédictive : intégration des prévisions météo et d’occupation pour anticiper les besoins de chauffage/refroidissement (préchauffage 2 h avant l’arrivée des occupants par temps froid, free-cooling nocturne en intersaison)
- Détection automatique de défauts (FDD) : algorithmes qui identifient les dérives de performance avant qu’elles ne deviennent des pannes — pompe qui consomme anormalement, vanne qui ne ferme pas complètement, capteur de température dérivé
- Sous-comptage par zone et par usage : un compteur par plateau ou par usage (CVC/éclairage/prises/ascenseurs), permettant d’identifier les gisements d’économies et d’alimenter le reporting OPERAT du décret tertiaire
- Économies supplémentaires : 10 à 20 % d’économies additionnelles par rapport à la classe C, avec un surcoût d’installation de 3 à 8 €/m² — généralement rentabilisé en 2 à 4 ans. Pour une checklist complète pour atteindre la classe B, voir notre article dédié à la conformité GTB classe B
Sanctions : procédure DREAL et montants des amendes
Le régime de sanctions du décret BACS est défini par l’article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi ELAN. La procédure se déroule en deux étapes :
- Étape 1 — Mise en demeure : la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) ou ses agents assermentés constatent l’absence de GTB conforme lors d’une inspection ou sur signalement. Ils adressent une mise en demeure formelle au propriétaire du bâtiment (ou au gestionnaire mandaté) avec un délai de régularisation — généralement 6 à 12 mois, pouvant être réduit en cas d’urgence ou d’infraction manifeste
- Étape 2 — Amende administrative : si le bâtiment n’est toujours pas conforme à l’issue du délai accordé, une amende administrative peut être prononcée, plafonnée à 1 500 € par kilowatt de puissance nominale installée. Pour un bâtiment de 400 kW, le plafond est de 600 000 € ; pour un bâtiment de 1 MW (entrepôt logistique), le plafond atteint 1 500 000 €. L’amende est prononcée par infraction constatée — une vérification annuelle peut donc générer plusieurs infractions successives
- Impacts annexes : au-delà de l’amende, la non-conformité BACS peut dégrader le DPE du bâtiment (et donc sa valeur locative et sa valeur vénale), compliquer les transactions immobilières (due diligence ESG croissante des acquéreurs institutionnels), et créer des risques d’exclusion de garantie dans les assurances multirisques immeuble liées au non-respect des obligations légales de maintenance
Financement de la mise en conformité : CEE, DETR et CPE
La mise en conformité au décret BACS est financièrement soutenue par plusieurs dispositifs complémentaires. Le principal est la fiche CEE BAT-TH-116, qui subventionne l’installation d’une GTB de classe B ou supérieure dans les bâtiments tertiaires existants. La prime CEE est calculée sur la base des kWh cumac d’économies générées sur la durée de vie du système (15 ans) et représente typiquement 15 à 35 % du coût total selon la zone climatique et l’énergie de chauffage. Pour les collectivités publiques, la DETR et la DSIL peuvent couvrir jusqu’à 40 % du montant HT. Les contrats de performance énergétique (CPE) permettent de déléguer l’installation et l’exploitation à un spécialiste sans investissement initial, le prestataire se rémunérant sur les économies générées. Pour le calcul du ROI et les aides disponibles, consultez notre article sur le ROI GTB et les économies réelles.
En résumé
Le décret BACS impose deux seuils clairs : 290 kW (obligation depuis fin 2024) et 70 kW (obligation au 1er janvier 2027) pour les systèmes CVC non résidentiels. La classe GTB C (EN ISO 52120-1) est le minimum légal, couvrant la régulation de zone, la programmation horaire et les alarmes techniques. Les sanctions atteignent 1 500 €/kW après mise en demeure DREAL — un risque financier majeur pour les propriétaires de grands bâtiments. La classe B, non obligatoire mais fortement recommandée, ajoute 10-20 % d’économies supplémentaires et ouvre les droits au maximum de CEE BAT-TH-116. Pour maîtriser l’ensemble du cadre GTB, consultez notre guide complet GTB 2026 et notre article sur les classes GTB A à D.
Questions fréquentes
Comment calculer si mon bâtiment dépasse le seuil de 290 kW du décret BACS ?
Le calcul du seuil du décret BACS porte sur la puissance nominale totale des systèmes de chauffage, refroidissement et ventilation à usage non résidentiel installés dans le bâtiment. Il faut additionner toutes les unités : une chaudière gaz de 200 kW + une pompe à chaleur de 100 kW = 300 kW total, ce qui dépasse le seuil de 290 kW et déclenche l'obligation GTB classe C (minimum) depuis le 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants. Attention : le seuil ne porte pas sur la consommation réelle mais sur la puissance nominale installée, c'est-à-dire la capacité maximale de l'équipement indiquée par le fabricant. Si plusieurs unités sont en parallèle ou en cascade, leurs puissances s'additionnent. Les systèmes purement résidentiels (logements) au sein d'un immeuble mixte sont exclus du calcul. En cas de doute, le bureau d'études thermiques ou le mainteneur des installations peut fournir un relevé de puissance nominale à partir des fiches techniques des équipements. Pour comprendre les classes GTB exigées, voir notre article sur les <a href="https://bureauecologie.fr/classes-gtb-a-b-c-d-conformite-decret-bacs/">classes GTB A à D et le décret BACS</a>.
Quels bâtiments sont exemptés du décret BACS ?
Le décret BACS (décret n°2020-887 du 20 juillet 2020) prévoit plusieurs catégories d'exemption qui soustraient certains bâtiments à l'obligation d'installation d'une GTB. Sont exemptés : les bâtiments utilisés moins de 4 mois par an (typiquement : refuges de montagne, structures saisonnières, certaines résidences de vacances collectives), les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire lorsque l'installation d'une GTB serait incompatible avec la préservation du patrimoine (décision au cas par cas avec les ABF — Architectes des Bâtiments de France), les bâtiments résidentiels (maisons individuelles et logements collectifs) qui ne sont soumis qu'aux obligations propres à la directive EPBD résidentielle, les constructions temporaires dont la durée d'utilisation prévue est inférieure à 2 ans, et les bâtiments dont la démolition est programmée dans un délai de 5 ans à compter de la date d'échéance. Ces exemptions doivent être documentées et, pour les monuments historiques, approuvées par l'ABF. En dehors de ces cas, tout bâtiment non résidentiel dont les systèmes CVC dépassent 290 kW est concerné. Pour les obligations GTB en détail, consultez notre <a href="https://bureauecologie.fr/decret-bacs-2026-obligations-gtb-batiments/">guide décret BACS 2026</a>.
Quelles sont les sanctions concrètes en cas de non-conformité au décret BACS ?
La procédure de sanction du décret BACS se déroule en deux temps. D'abord, la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement) envoie une mise en demeure formelle au propriétaire du bâtiment ou au gestionnaire, constatant l'absence de GTB conforme à la suite d'une inspection. Un délai de mise en conformité est fixé (généralement 6 à 12 mois selon les circonstances). Si le bâtiment n'est toujours pas conforme à l'issue de ce délai, une amende administrative peut être prononcée, plafonnée à 1 500 € par kW de puissance nominale installée par infraction constatée. Concrètement, pour un bâtiment de 500 kW, l'amende maximale s'élève à 750 000 €. Ces sanctions sont prévues par l'article L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi ELAN. En parallèle, la non-conformité peut avoir des répercussions sur la valeur du bien (DPE dégradé, difficultés lors des transactions immobilières) et sur les assurances (clauses d'exclusion liées au non-respect des obligations réglementaires de maintenance). La prévention passe par un suivi de la roadmap réglementaire : les inspections DREAL se concentrent d'abord sur les plus gros consommateurs (>1 MW de puissance installée) avant de descendre vers les seuils 290 kW puis 70 kW.
Quelle différence entre la classe C et la classe B dans le cadre du décret BACS ?
Dans le cadre du décret BACS, la classe C (selon EN ISO 52120-1:2022) est le minimum légal obligatoire. Elle couvre les fonctions de base : régulation de température par zone (chaque pièce ou local doit avoir une consigne individuelle), programmation horaire centralisée (setback nuit et week-end), équilibrage hydraulique, gestion des alarmes techniques, et comptage de consommation au niveau du bâtiment. La classe B est un niveau supérieur, recommandé mais non imposé par le décret BACS pour la plupart des bâtiments. Elle ajoute : la régulation à la demande (DCV — Demand Controlled Ventilation sur capteurs CO₂), les algorithmes d'optimisation prédictive intégrant les prévisions météo et d'occupation, la détection automatique de défauts (FDD — Fault Detection and Diagnostics), et le sous-comptage énergétique par zone et par usage. La classe B est néanmoins imposée dans des cas spécifiques : pour bénéficier de la prime CEE maximale (fiche BAT-TH-116), pour les bâtiments soumis au décret tertiaire qui visent l'objectif -40 % en 2030 via la GTB, et de facto pour les certifications BREEAM Very Good ou HQE Exploitation. En pratique, le surcoût d'installation d'une classe B par rapport à une classe C est de 3 à 8 €/m², mais les économies supplémentaires (10 à 20 % par rapport à la classe C) remboursent ce surcoût en 2 à 4 ans. Voir notre article dédié à l'<a href="https://bureauecologie.fr/atteindre-classe-b-gtb-checklist-conformite-operationnelle/">atteindre la classe B GTB</a>.
Comment financer la mise en conformité GTB imposée par le décret BACS ?
Plusieurs mécanismes de financement existent pour couvrir l'installation d'une GTB conforme au décret BACS. Le principal dispositif est la fiche CEE BAT-TH-116 (Certificats d'Économies d'Énergie pour les bâtiments tertiaires), qui subventionne l'installation d'une GTB de classe B ou supérieure dans les bâtiments tertiaires existants. La prime CEE est calculée en kWh cumac (kWh d'économies actualisées sur la durée de vie de l'équipement) et peut représenter 15 à 35 % du coût total de l'installation selon la zone climatique et le type d'énergie en place. Pour les bâtiments publics, la DETR (Dotation d'Équipement des Territoires Ruraux) et la DSIL (Dotation de Soutien à l'Investissement Local) peuvent couvrir jusqu'à 40 % du montant HT pour les collectivités éligibles. MaPrimeRénov' Pro (pour les entreprises et copropriétés) peut compléter le financement pour les bâtiments du secteur tertiaire dont la maîtrise d'ouvrage est privée. Enfin, les contrats de performance énergétique (CPE) permettent de déléguer l'installation et l'exploitation de la GTB à un prestataire spécialisé, qui se rémunère sur les économies d'énergie générées — ce qui supprime l'investissement initial pour le propriétaire. La Commission Européenne recommande ce montage pour les bâtiments publics non conformes au BACS. Pour une vue d'ensemble du financement GTB, consultez notre <a href="https://bureauecologie.fr/roi-gtb-economies-reelles-batiment/">article sur le ROI GTB et les économies réelles</a>.